Investieren in Immobilien

Welche Möglichkeiten gibt es, in Immobilien zu investieren?

Mit Immobilienkauf lässt sich noch immer gut Geld verdienen. Wer mit dem Gedanken spielt, in Immobilien zu investieren, hat verschiedene Möglichkeiten, sein Vermögen anzulegen:

1. Immobilie selber bewohnen

Wer eine Wohnung oder ein Haus selber bewohnt, spart die Mietkosten. Statt an den Vermieter fließt das Kapital in die eigene Wohnimmobilie. Ist die Immobilie erst einmal abbezahlt, verringern sich die Ausgaben im Vergleich zur Miete enorm. Der Besitz einer selbstbewohnten Immobilie ist ein guter Baustein für die Altersvorsorge.

2. Haus oder Wohnung vermieten

Regelmäßige Mieteinnahmen aus Immobilienprojekten können das Einkommen aufstocken. Ein Plus machen Immobilienbesitzer allerdings nur, wenn die Einnahmen aus der Miete über den Ausgaben der Vermietung liegen. Sind die Instandhaltungskosten zu hoch oder erlaubt die Lage der Immobilie nur eine niedrige Miete, kann der Besitzer Verluste machen.

3. Immobilienfonds kaufen

Wer kein Eigentum erwerben will, kann trotzdem in Immobilien investieren, zum Beispiel über Anteile an einem Immobilienfonds . Mit dem Geld der Anleger werden größere Immobilienprojekte finanziert. Die Anleger profitieren von den Mieteinnahmen oder von der Wertsteigerung, wenn eine der Immobilien aus dem Fonds verkauft wird.

4. In Crowdfunding investieren

Über Crowdfunding oder Crowdinvesting kann man mit geringem Kapitaleinsatz in Immobilien investieren. Allerdings sind Totalverluste möglich, da Anleger vom Erfolg der Projektverantwortlichen abhängig sind. Auch bei Immobilienaktien oder Immobilienanleihen besteht die Gefahr, sein investiertes Geld zu verlieren.

Was sollte man beim Kauf einer Immobilie beachten?

Damit sich der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung rechnet, müssen die Rahmenbedingungen stimmen, um kein Minus zu machen. Folgende Aspekte sind beim Kauf einer Immobilie zu beachten, damit sie zu einem erfolgreichen Investment wird:

• Nur Objekte in einer guten Lage steigen im Wert und lassen sich rentabel vermieten.
• Soll sich die Rendite über Vermietung erwirtschaften, sollten vor dem Kauf die Mieteinnahmen und die Mieterstruktur überprüft werden.
• Immobilien sollten eine solide Bausubstanz haben und energieeffizient sein, damit nicht zu viel Geld in Restaurierung, Modernisierung und Instandhaltung fließen muss.

Wohnung kaufen: Was ist zu beachten?

Beim Kauf einer Wohnung muss man sich darüber im Klaren sein, dass es im Haus mehrere Eigentümer gibt, mit denen man sich abstimmen muss. Es ist vor dem Kauf sinnvoll, sich die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen zeigen zu lassen. Sie geben unter anderem Auskunft über den Zustand der Immobilie und die Eigentümerstruktur.

Haus kaufen: Was ist zu beachten?

Hauseigentümer tragen die alleinige Verantwortung für die Instandhaltung und die Modernisierung der Immobilie. Die Netto-Mietrendite fällt geringer aus als bei einer Wohnung, weil der Grundstücksanteil bei Häusern höher ist. Auf der anderen Seite sorgt das zum Haus gehörige Grundstück in der Regel für einen höheren Wiederverkaufswert.

So berechnet sich die Rendite eines Objekts

Es gibt verschiedene Methoden, um die Rendite einer Anlageimmobilie zu berechnen:

• Mietpreismultiplikator

Dieser zeigt, wie viele Jahresnettokaltmieten erforderlich sind, um die Immobilie inklusive der Kaufnebenkosten zu finanzieren. Unter 20 ist für den Anleger sehr attraktiv, in beliebten Orten gelten mittlerweile Werte um die 30 als gut.

• Brutto-/Netto-Mietrendite

Brutto-Mietrendite heißt: Maximal 100-mal die Jahresnettokaltmiete sollte dem Kaufpreis der Immobilie entsprechen. Kosten für Makler, Notar, Instandhaltung sowie Nebenkosten werden hierbei nicht berücksichtigt. Bei der Netto-Mietrendite werden alle laufenden und einmaligen Kosten einbezogen.

• Eigenkapitalrendite

Die Eigenkapitalrendite zeigt den Durchschnitts-Jahresertrag auf das eingesetzte Eigenkapital in Form einer Prozentzahl. Der Richtwert für eine gute Eigenkapitalrendite liegt bei rund 10 Prozent. 20 Prozent sind überdurchschnittlich gut.

• Objektrendite

Die Objektrendite berücksichtigt alle Einnahmen und Ausgaben aus der Anlage, darunter Anschaffungskosten, Mieteinnahmen, Steuerzahlungen oder -ersparnisse. Die Zinskosten zur Hausfinanzierung bleiben außen vor. So lässt sich bewerten, ob Fremd- oder Eigenkapital günstiger zur Finanzierung ist.

Was sollte man bei der Finanzierung beachten?

Je mehr Eigenkapital ein Käufer vorweisen kann, umso bessere Konditionen bieten Banken bei der Finanzierung. Wird die Wohnimmobilie nach dem Kauf vermietet, können die Darlehenszinsen steuerlich abgesetzt werden.

Wichtig bei der Finanzierung: Immobilienkäufer sollten auch die Kaufnebenkosten – Makler, Notar, Grundbuchkosten und Grunderwerbsteuer – sowie weitere Kosten wie Rücklagen für die Instandhaltung, für Renovierungsarbeiten bei einem Mieterwechsel oder für Mietausfälle einkalkulieren.

5 Tipps für das Investieren in Immobilien

1. Schätzen Sie ehrlich ein, wie viel Geld Sie in eine Immobilie investieren können.

2. Legen Sie fest, wie viel Rendite Sie erwarten, und prüfen Sie genau, ob Ihre Vorstellungen realistisch sind.

3. Kalkulieren Sie alle Kosten bei der Finanzierung und der Renditeerwartung ein.

4. Wählen Sie Mieter sorgfältig aus, um das Risiko von Mietausfällen zu minimieren.

5. Sorgen Sie für ein finanzielles Polster für unvorhergesehene Kosten Ihrer Immobilie.

Wie viel Kapital benötigt man, um in Immobilien zu investieren?

Wer eine eigene Immobilie erwerben will, braucht in der Regel Eigenkapital. Als Faustregel gilt: 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises plus Nebenkosten sind sinnvoll, um bei Banken Kredite zu attraktiven Konditionen zu bekommen.

Alle, die nicht genügend Geld haben, um eine Immobilie zu kaufen, können für weitaus weniger Geld in Immobilienfonds investieren. Die Mindestinvestitionssumme für offene Immobilienfonds liegt in der Regel bei 50 Euro. Anteile an Immobilienfonds können erst nach Ablauf einer Zwei-Jahre-Haltefrist verkauft werden. Für Investitionen in risikoreichere geschlossene Immobilienfonds sind in der Regel mindestens 5.000 Euro notwendig. Das investierte Geld wird hier erst zurückgezahlt, wenn die Fondsgesellschaft den Fonds auflöst.

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Sind Immobilien eine gute und sichere Geldanlage?

Trotz steigender Zinsen gibt es bisher keine Anzeichen dafür, dass der Immobilienmarkt einbrechen wird. Wohnraum ist noch immer stark nachgefragt, und der Immobilienwert sowie die Mieten steigen weiter. Immobilien gelten daher nach wie vor als sichere Geldanlage und bringen in der Regel mehr Rendite als ein Sparbuch oder andere niedrig verzinste Anlageformen.

Ob eine Immobilie auch eine gute Geldanlage ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Die wichtigsten sind: Lage und Zustand des Objekts. Denn daraus ergibt sich, wie gut eine Immobilie sich vermieten oder wieder verkaufen lässt. Wer in Immobilien investieren will, sollte die Rendite genau prüfen. Nur wenn alle Aspekte berücksichtigt wurden, zeigt sich, ob eine Immobilie sich als Geldanlage lohnt.

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Vorteile und Nachteile beim Investieren in Immobilien

Immobilien eignen sich als Kapitalanlage, weil sie häufig attraktive Renditechancen bieten. Langfristig kann mit einer Wertsteigerung der Immobilie gerechnet werden. Je nach Situation können Immobilienbesitzer von Steuervorteilen profitieren. Allerdings: Wird eine Immobilie zu früh wieder verkauft, hat der Eigentümer in der Regel Steuernachteile zu erwarten.

Ein weiterer Nachteil: Für den Kauf einer Immobilie ist viel Startkapital notwendig, und das Kapital ist lange gebunden. Der Besitz von Immobilien geht zudem oft mit einem hohen Verwaltungsaufwand einher. Zudem müssen Kosten für Instandhaltung oder Modernisierung einkalkuliert werden. Bei vermieteten Objekten muss mit zeitweisem Leerstand und Mietausfällen gerechnet werden.

Ob sich Immobilien als Geldanlage lohnen, ist eine individuelle Entscheidung. Für den einen ist der Kauf einer Immobilie sinnvoll und rentabel, andere sind mit einem Immobilienfonds besser bedient.